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深圳买房记:与中介业主斗智斗勇,早买一年省下一大笔,投机炒房空间越来越小

2018-08-12 14:43 来源:证券时报

古有闹市高墙深院,山野篱笆茅屋;今有闹市高楼大厦,山野独栋小楼。古也好,今也罢,对闹市向往的人性仍没有改变。人生路上各有不同,有人轻装上阵,有人负重前行。对闹市的向往是很多人前行路上的羁绊,解决这个问题的你前行步子可以迈的更大,甚至可以跑步前进。

冲动不一定是错

房子具有双重属性,它的实物属性能够满足人的居住需求,金融属性能够满足人的资产保值增值需求。所以,买房是大多数人都需经历的事情,房子也是中国人这些年讨论最热的话题之一。不是讨论它涨价,就是讨论它被调控。

毕业之初,懵懂的我对房价并不看好,带有几分学究气的认为经济增速向下换挡以及严格的房地产调控现状是利空房价的;农村家庭的囊中羞涩也使得我不愿或者不敢去考虑这个问题。然而,我要感谢身边的人,是她们不断的提醒我。此外,我爷爷解放前的故事也激励了我。红十军与国民党部队的一次战役中,老家镇上的房屋无一幸免。我爷爷成家后把种水稻改成种甘蔗等经济作物积累了三年盖了那栋至今已有70年的老房子。可见,哪个年代置业都不是轻而易举。

毕业两年之后,在刚性需求驱动下,我随波逐流加入看房大军。之后4个月内,我看房约5次。奇怪的是我发现每一次房价相对上一次都有所上涨。此时,我认为我之前的判断是错误的,所以我当机立断要买房。经与家人商量确定一些基本要求之后,如一手新房、地段、总价等。一个傍晚,我们来到营销中心直接跟随客户经理上楼看房。客户经理边带我看房边跟我说如果不放心明天白天还可以过来看,我说不用了,我们下去签协议交定金。全程不超过10分钟。冲动是魔鬼,经过了思考的冲动有时候不是魔鬼。

学区房不是非有不可

当初的买房可能是权宜之计,现有的居住条件并不能满足你很多居住需求。随着积累,二次买房的念头便会产生。此时,你不再是稚嫩的新手,既有买房的经历,也有社会的经历;你买房不再随意,既会主动比较,也会综合分析。

学区房是很多改善型需求者绕不开的结。教育即是国之大事,也是家之大事。在深圳,学区房价格一般比周边非学区房同等房子价格高出1-2万/平米。古有孟母三迁,对学区房的追捧是人之常情。凡人的我也避免不了落入俗套。

此时有两套方案供我选择:

(1)以5-6万/平米的价格购买一套楼龄超过30年的楼梯房。该房有拆迁预期,也有相应的学位。另外,该房屋内外居住环境较差,不符合当前居住需求。

(2)以8万/平米以上的价格购买一套一手新房。该房子套内面积利用率不高,需要等待2年交房。

经家庭内部商量,2017年9月底,我们支付了购买一手新房的订金。

学区房没有那么重要。国庆假期之后,我与一些同事交流中发现,深圳各大中学已经为优秀的孩子提供了入学的通道,单位里很多优秀同事的优秀孩子就通过自己的努力进入了深圳各大知名中学。榜样的力量是无穷的,教育好孩子才是重中之重。所以,我们做出不去追逐学区房的决定。之后,经过繁杂手续及漫长时间退回了订金。

要多跑和多思考

放弃学区房后,交通、基础设施建设、未来前景就是重要考量的指标。比如:宝安中心区有体育馆、图书馆、少年宫、滨海广场、壹方中心商场、海边华侨城拟投资100亿建设的宝安滨海文化公园,以及交通方便(地铁1号线、5号线和11号线等)等。二次买房计划没有搁浅,在接下来两个月里我走遍了附近所有的楼盘,如:第五大道、幸福海岸、深业新岸线、尚都、西城上筑、天悦龙庭等,每天下班和每个周末都在看房中度过。

除去外围基础设施(远离垃圾站和变电站等区域)以外,我认为以下几点值得重点关注。

小区交通方便优先。首选地铁快线;其次地铁慢线。首选5分钟内到达地铁站;其次,10分钟内到达地铁站;最后,到达地铁站需要乘坐公交车。

小区带独立花园优先。首选小区带花园;其次小区带空中花园;再次小区无花园。

安静优先。首选小区中间楼房;再次,考虑外围靠马路楼房;小区最好远离机场、高速公路。

客厅朝向带南优先。深圳刮南风和朝南晒的久,所以,首选正南、东南、西南朝向;其次,正东、正西朝向;再次,东北、西北、正北朝向。

客厅、房间通风优先。首选双阳台空气对流户型;再次,单阳台;最后,侧出阳台。房间窗户最好能够对流。另外,户型是否方正,套内面积利用率是否高,楼层是否合适,视野是否开阔,是否远离小区垃圾回收点、车库是否紧张等也一样需要考虑。

与中介和业主是场博弈

“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。”与中介和业主的博弈在所难免。所以,多找几家中介。链家、中原、Q房等。多方咨询:向刚买过房的同事、同学,以及自己熟悉的中介或者专业人士请教。多方调研:多看房,多收集资料。只有充分了解了信息,你才能在中介撮合下与业主商谈形成最优方案;根据小区平均价格,结合该套房子特点(含各项税费)做个心理价位评估,避免高于市场价买入该房子,以及避免中介两头收佣金,甚至吃差价等。

声东击西。中介带我看房时总会告诉我昨天她带我看的那套房子已经被其他客户买走,让我有种要买的冲动。中介有时会带我看价格贵且质量还不如之前看过的房子,让我觉得应该回去买之前那套房。

无中生有。中介有时带我看房,总是会好几拨人排队看房,让我觉得有意向就要当即拍板了,不然可能又要被别人买走了。

诈降。有时候中介和业主关系融洽,却搞出一副有他们之间有间隙的样子,好像中介处处在为你考虑,事实上他可能在帮业主考虑以及为了让你放松警惕。

落井下石。支付新房订金后,由于放弃学位房,需要退订金,此时中介会提供各种不利你的证据让订金退不了,意图让你不舍得订金从而购买那套房子从而他从中赚取佣金返点。

瞒天过海。有时候中介计算税费不会说的那么精确,甚至含糊其辞。因当前交易税费主要有买方承担,与业主无关,以及税费也只有实际办理房子买卖过程中才会确切知道。业主有时候也会对房子进行包装。如,笔者就遇到过业主自己把墙刷一遍像新的一样,也遇到业主故意带我到房子风大位置地方就坐。

苦肉计。笔者遇到业主不得已买房子的情况,说因为儿子亏钱不得不卖房子。中介更是各种苦肉计。为了帮你买到房子前跑后跑,甚至小区进不去被物业骂,为帮你谈价钱被业主骂之类,中途还拍一张打点滴拔下针头帮你谈判的照片。签订合同之后,有其他中介告知我可能该中介收两边佣金。我们收集资料之后前往网点交涉,初次没有达成协议。之后,该中介直接开辆车约我谈,一哭二闹三上吊。先哭装委屈的样子说我们冤枉她,最后在车上拿出一把水果刀,我一看还挺锋利,幸好笔者年少时干仗也是抄家伙的主,直接说你这是生意不成改抢啊,她说她要自杀,我哭笑不得。最后,此事经过友好协商以减免部分佣金达成协议。

诱敌深入。看房客在谈论房子价格时候,总觉压力大,以及资金周转存在困难等等,此时,中介会告诉你怎么解决短期资金和长期资金问题,他会告诉你这些都是So easy,甚至小额贷款公司都给你安排好了。如果你签下合同,后面资金无法周转和存在合同违约的情况,那么你就是待宰的羔羊。有次笔者跟随中介看房,中介告诉我这种房源极其稀缺很少有业主出售,而且该业主独家委托她,只有她一个人能够搞定该业主,如果你信就上当了。

另外,是谁在卖房子?根据笔者的看房经验,卖房子业主大多是改善型需求,出国移民,部分家庭出现经济危机的情况,以及投资客。一般人不会轻易主动出售房产。

投机炒房空间越来越小

对于房子,有人有遗憾,有人有收获。然而,往事随风,高额的房价让买房变的不再容易,房价调控让买房保值增值变的不再容易。2015年和2016年房价的疯涨,让管理层不得不对其势头进行控制。2016年年底以来,各地相继出台了大量房地产调控政策,既有限购,也有限贷。笔者根据亲身体验,以及部分中介走访,认为税费有以下变化。

房贷利率芝麻开花节节高。从优惠的基准利率0.85折到现在的基准利率上浮15%。假定购买房屋需要商业贷款100万和30年还清,那么按基准利率0.85折计算贷款利率时还款额为4872.68元/月,按基准利率上浮15%计算贷款利率时还款额为5762.88元/月,单月增加还款约890元。在购买者贷款负担增加的同时贷款利率在市场优势也在消失。

税费有所增加。不考虑原房产本登记价格的差别,深圳今年4月1日之后开始执行的三价合一政策,使得个税,契税,增值税等都有所增加。假定该房子达到豪宅标准,以及市场成交价高于评估价100万,那么契税,增值税等约增加5万-10万。

赎楼费用增加。不考虑业主同意首付款回款后支付赎楼贷款的情况下,以前赎楼过户之后,把房产本抵押给银行约1个星期银行就会放贷款或者尾款,现在可能需要3-4个月。如此,假定赎楼需要借款150万,那么增加的3-4个月会导致赎楼借款利息增加约为5万。另外,放银行贷款或者尾款的顺序的前后调节可能会滋生寻租。

如果房屋总价超过豪宅标准,那么赎楼费用、评估费、佣金费用、其它税费等合计约占据房屋成交价格的5%-10%。也就是说一年内房价不涨10%-15%以上,限售3年后房价不超过20%-25%涨幅,投资房子是亏钱的。可见,投机炒房空间越来越小。

虽然投机炒房空间越来越小,以及深圳这一年房价几乎没有上涨,甚至是下跌,但购房成本这一年可能是增加的,增加端在贷款利息和税费。事实上,只要需求在,经济稳固,个人或者家庭的购买力是逐年上升的,竞拍下总有人愿意出相对上一年高一点价格或者成本。把投资客清理的越干净,房子的基本面越稳固。(数据宝 弘景平)

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